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“助推区域发展，凝聚城市力量”。腾讯房产立足北京，倾听城市的声音，发现城市的力量。岁末年终，针对房地产这个奠定区域发展基础的核心行业，腾讯房产寻找那些高屋建瓴、运筹帷幄，把握市场脉搏的地产行业领军人物，梳理2016年房地产市场风云，以人文视角畅谈行业发展，揭秘行业领袖心路历程。

2016年楼市风云变化，商业地产作为重要的分支力量在互联网的冲击下，走过了非比寻常的一年。值此岁末之际，腾讯房产特邀全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平，深度解读2016年商业地产的现状及未来。

王永平认为，总体来看，2016年对商业地产来说挑战大于机遇，在高库存与电商的冲击下处于“被动防守”状态，形式大于内容，概念大于本质，缺乏创新与突破，突围之道在于回归商业的本质：打造优质产品。

全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平（左）接受腾讯房产专访

商住房投资价值明显低于住宅

近日，人民日报刊载了一篇对万科总裁郁亮的专访文章，房地产行业的“健康稳定发展”成为关键词。“推动房地产持续健康发展，如果不在价格上挤出一些泡沫，这个说法本身是不大成立的。”王永平指出，化解房地产问题首先要正视问题，实体经济面临产能过剩、缺少产权保护等问题，在经济下行压力之下，房地产成为仅剩的“一个拐棍”。“如果不下大决心调整经济结构，房地产市场继续作为托底，可能还会增长。”

谈及未来房地产走势，王永平表示，房价存在一定的下行空间，房产税、遗产税出台后，楼市将出现一部分抛售增量，关键是“我们的房价是全世界性价比最差的，这么贵的房子，但居住环境和住房品质是最差的。”同时，他也指出，“这并不意味着房子一定会有一个断崖式下跌，后续怎么发展完全取决于政策。”

2016年北京商住房成交量迎来一波涨势，在住宅供应减少、全面高端化的局面下承载了很多刚需乃至投资需求。相比于住宅产品，商住房的增值空间如何？

对此，王永平认为，商住物业价格、租金水平明显低于住宅，这波行情是跟随住宅地产的涨势在走，从投资角度来看回报并不高，至于买不买，主要取决于购房者的资金结构，“如果你是那种刚需型的，我个人觉得用租赁的方式可能会更安全一些。”

电商对实体商业破坏性大于建设性

互联网大潮风起云涌。与近年来火爆的电商市场相比，商业地产的境遇不容乐观，用王永平的话来说，2016年商业地产面临的挑战大过机遇，“我们就是在防守，在守摊子，怎么能够让下滑的速度更慢一些，不至于出现断崖式的下滑。我们在做很多的努力试图要突围，但目前没有看到方向。”

年初，王永平在接受媒体专访时提示大家重点关注商业地产在互联网作用力下的变化，回首过去一年，他指出中国商业地产面临的两座大山：首当其冲是库存过剩，“商业项目多了，但跟区域人口、交通、消费能力没有匹配”；其次是电商的冲击，互联网并没有做大蛋糕，还抢了实体商业的盘子，破坏性大于建设性，“过去电商老忽悠实体产业，互联网可以让猪也飞起来，互联网真把实体商业的人当成猪了，结果这个猪就没有飞起来，”

商业地产逐渐回归自己主体地位，从“互联网+实体商业”转向“实体商业+互联网”，先后顺序的变化体现的是行业的盘整。在王永平看来，互联网仅是实体商业的辅助工具，只能解决一部分问题，“除了+互联网，实体商业还要+文化、+旅游、+创客”。

商业地产应回归产品本质

从历史发展的维度进行审视，王永平认为中国商业地产在经历了快速发展的“大跃进阶段”后正处于盘整时期，而伴随着洗牌进程，未来行业集中度将会增加，进入一个成熟阶段。

“10年前人们在问什么是商业地产，5年前人们问谁在做商业地产，10年后的今天人们的问题是谁还没做商业地产。”

商业项目泥沙俱下，行业前景举步维艰。传统百货公司日渐式微，可以从万达、百盛关店找到缩影。“类似HM、GAP的快时尚品牌从强心针变为常态化，整个商业地产就缺乏一个灵魂，很多品牌商家开店速度明显放慢。”王永平说，只有真正好的公司才能顺利度过寒冬，否则即使享受免租、补贴，“人家也不跟你玩”。

随着一线城市房地产迈入存量时代，近年来陆续有公司将商业地产进行证券化操作。证券化对商业地产作用几何？未来在哪里？

王永平认为，资产证券化解决不了去库存问题，只是给了好的商业项目更多机会，“实际上是马太效应，好的更好，差的更差”。在中国资产证券化刚刚起步，法律法规还不健全，产品估值也偏高，如果没有好的政策机遇，“这个行业可能会慢慢走入死胡同。”

谈及商业地产的出路，王永平表示，不能仅停留在商场装修等浅层创新上，商业地产应该回归本质：好产品，“那些真正能够打动我，解放我潜在需求的东西”。